Właściciele otrzymujący korzyści finansowe z wynajmu podlegają obowiązkowi podatkowemu. Opodatkowanie dochodu z wynajmu nieruchomości to dodatkowy koszt, który należy wziąć pod uwagę podczas planowania tej inwestycji. Sprawdź, jak możesz rozliczać podatek od najmu mieszkania.
Dla najmu prywatnego podstawą prawną podatku od wynajmu nieruchomości jest ustawa o ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych. Odpłatne udostępnianie nieruchomości lub jej części innym osobom jest uznawane jako źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu. Wiele osób zastanawia się, od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania. Odpowiedź brzmi: od każdej. W przypadku tego podatku nie stosuje się kwoty wolnej, ponieważ przepisy nie przewidują zwolnień podmiotowych ani przedmiotowych.
Standardowo podatek od wynajmu mieszkania wyliczany jest jako procent od dochodu z tytułu otrzymywania czynszu. Jego wysokość jest określona w treści umowy. Można ją zmienić przez sporządzenie aneksu do umowy.
Kiedy nie trzeba płacić podatku od wynajmu mieszkania? Ustawodawca nie przewiduje tutaj żadnych zwolnień, dlatego podatek obowiązuje wszystkich wynajmujących.
W Polsce podatki za wynajem mieszkania obliczane są jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka tego podatku wynosi 8,5% lub 12,5% (od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu). Jest to jedyna forma podatku od najmu obowiązująca od 2023 r. Więcej na ten temat można przeczytać w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W przypadku najmu okazjonalnego podatek również będzie ryczałtem.
W każdym przypadku podatek od wynajmu mieszkania osoba prywatna nieprowadząca działalności gospodarczej zapłaci jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Dla przedsiębiorcy w zależności od sposobu opodatkowania stosuje się skalę podatkową (12% i 32% od nadwyżki dochodu po przekroczeniu limitu) lub podatek liniowy (19% bez względu na wysokość dochodu). W przypadku skali podatkowej obowiązuje kwota wolna. Wynajem w ramach działalności można też rozliczać jako ryczałt. W obecnym brzmieniu przepisów należy też uwzględnić w obliczeniach kwotę składki ZUS obliczaną jako procent od dochodu.
Najem mieszkań nie jest zwykle opodatkowany podatkiem VAT. Zwolnienie z VAT-u nie obowiązuje w przypadku przekroczenia limitu przychodu z wynajmu w wysokości 200 000 zł w skali roku, o ile lokal jest wynajmowany na cele użytkowe.
Bardzo istotne zmiany dotyczące podatku za wynajem mieszkania miały miejsce w roku 2023 r. Do tego czasu dochód z tytułu wynajmu prywatnego był opodatkowany według skali podatkowej, czyli na zasadach ogólnych.
Istotne pytanie brzmiało: jak obliczyć koszt wynajmu mieszkania? Podstawą opodatkowania była nadwyżka przychodów z najmu nad kosztami, czyli np. wydatkami na ubezpieczenie, remont, odsetki od kredytu na zakup rzeczonego mieszkania itd. Na starych zasadach rozliczenia wynajmu mieszkania należało dokonać na formularzu PIT-36.
Jaki podatek od wynajmu mieszkania płacą podatnicy? Od roku 2023 najem prywatny można rozliczyć jedynie w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Opodatkowanie najmu stawką 8,5% do limitu przychodów wynoszącego 100 000 zł lub 12,5% po przekroczeniu tego limitu to nowe stawki, które stosuje się do obliczania podatku z takich przychodów.
W obecnym brzmieniu przepisów opodatkowany jest przychód z wynajmu, a więc ustawodawca nie dopuszcza możliwości zmniejszenia przychodu o koszty jego uzyskania. Tym samym całość czynszu otrzymanego w danym roku podatkowym stanowi podstawę opodatkowania.
Co ważne, jeśli mieszkanie jest własnością małżonków pozostających w ustroju wspólności małżeńskiej, limity obojga z nich mogą się sumować. Oznacza to, że w sytuacji, gdy złożą oni w urzędzie skarbowym oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich, obowiązywać będzie limit 200 000 zł. Podatek wyniesie wtedy 8,5% całej kwoty przychodu, o ile nie przekracza ona powiększonego limitu.
Wysokość podatku ryczałtowego oblicza się od kwoty, która została faktycznie przekazana właścicielowi.
Załóżmy, że został już prawidłowo obliczony podatek od wynajmu mieszkania. Jak zapłacić go do urzędu skarbowego? Należy go uiszczać w terminie do 20 dnia następnego miesiąca w miesięcznych okresach rozliczeniowych. Istnieje także możliwość obliczania i wpłacania podatku kwartalnie, o ile w ubiegłym roku przychód z działalności prowadzonej samodzielnie nie przekroczył równowartości 200 000 euro. O wyborze kwartalnego sposobu obliczania ryczałtu od najmu należy poinformować urząd skarbowy na formularzu PIT uwzględniającym podatek od wynajmu mieszkania.
Jaki PIT za wynajem mieszkania należy złożyć po roku 2023? Z uwagi na nowe przepisy jest to PIT-28, który należy złożyć w terminie do 30 kwietnia następnego roku. Jeśli zeznanie podatkowe dotyczy przychodów ewidencjonowanych otrzymanych w roku 2024, należy złożyć PIT do 30 kwietnia 2025.
Wiele osób zastanawia się, jak obliczyć czynsz za mieszkanie, by zapewnić pokrycie kosztów ponoszonych przez właściciela i zagwarantować zysk z wynajmu. Konieczne jest uwzględnienie realnych kosztów eksploatacyjnych. Dodatkowo należy doliczyć kwotę potrzebną na pokrycie wydatków administracyjnych oraz na wykupienie polisy ubezpieczeniowej. Warto pamiętać, że przychody z tytułu udostępniania lokalu najemcom zawsze są dodatkowo pomniejszane o kwotę podatku.
Sposób opodatkowania dochodu z najmu jest prosty i zależy w głównej mierze od tego, czy właścicielem mieszkania jest osoba fizyczna czy firma. Wybór najkorzystniejszej metody zależy m.in. od kwoty czynszu i kwestii prowadzenia działalności gospodarczej.
