Najem okazjonalny to jeden ze sposobów dysponowania nieruchomością inwestycyjną. Warto poznać lepiej ten typ najmu, by dowiedzieć się, jak świadomie korzystać z tej możliwości. Sprawdź, czym charakteryzuje się najem okazjonalny i poznaj jego najważniejsze zalety!
Najem okazjonalny to typ najmu lokalu mieszkalnego należącego do osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na udostępnianiu osobom trzecim lokalu. Umowa najmu okazjonalnego gwarantuje właścicielowi większe bezpieczeństwo i ochronę przed nierzetelnymi najemcami, którzy odmawiają dobrowolnego opuszczenia lokalu po ustaniu obowiązywania umowy.
Jeśli szukasz podstaw prawnych i chcesz dobrze przygotować się do najmu okazjonalnego, ustawa, z którą powinieneś się zapoznać to Art. 19a, Ustawy o ochronie praw lokatorów (DZ.U.2023.725). Znajdziesz tam definicję tego rodzaju najmu.
Umowa najmu okazjonalnego musi być podpisana przez właściciela lokalu i najemcę. Wynajmujący to osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym udostępnianiu mieszkań.
Właściciel ma obowiązek zgłosić umowę do urzędu skarbowego nie później niż 14 dni od rozpoczęcia wynajmu i uiszczać związany z tym podatek dochodowy.
Jeśli chodzi o różnice między najmem okazjonalnym a standardowym, wymienić należy przede wszystkim umowę i wynikające z niej zabezpieczenie wynajmującego przed nieuczciwością najemcy.
Na potrzeby wynajmu okazjonalnego notariusz poświadcza fakt poddania się egzekucji przez najemcę. Co to oznacza w praktyce? Lokator wyraża zgodę na bezzwłoczne wszczęcie egzekucji przez komornika i eksmisję w przypadku, gdyby zalegała ona z czynszem lub nie chciała opuścić mieszkania zgodnie z umową. Wskazuje też adres, pod jaki może się przeprowadzić po opuszczeniu wynajmowanego lokalu.
Oświadczenia dołączone do umowy są formą zabezpieczenia należności. Dzięki temu właściciel mieszkania może odzyskać swoje pieniądze szybko i sprawnie przez ewentualną sprawniejszą eksmisje nierzetelnych lokatorów. Wskazanie adresu, pod którym ma zamieszkać najemca w przypadku eksmisji to jeden z warunków koniecznych do tego, by umowa zaczęła obowiązywać.
Wszystkie te zapisy znajdują się w umowie najmu okazjonalnego. Dlatego zapewnia ona lepszą ochronę dla właściciela mieszkania, niż ma to miejsce w przypadku zwykłej umowy najmu.
Rozpoczęcie najmu okazjonalnego wymaga spełnienia wielu formalności i generuje koszty związane z koniecznością sporządzenia aktu notarialnego.
Jednak można znaleźć w najmie okazjonalnym haczyk. Polega on na tym, że to na najemcy spoczywa obowiązek zgłoszenia aktualnego adresu lokalu zastępczego. Jednak nieuczciwy lokator może podać fałszywy adres. Z drugiej strony osoba posiadająca prawa do tego lokalu może odmówić udostępnienia mieszkania.
Formalności związane z podpisaniem umowy najmu okazjonalnego opisane zostały powyżej. Oto krótkie podsumowanie:
Po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy właściciel mieszkania może żądać opróżnienia lokalu w określonym terminie. Warto zaznaczyć, że nie obowiązuje tu okres ochronny, w którym nie można dokonać eksmisji. Aby była ona wykonalna, trzeba udokumentować odebranie żądania opróżnienia lokalu przez najemcę.
Odpowiednio przygotowana treść umowy zabezpiecza wynajmującego i najemcę przed konsekwencjami sytuacji, jakie mogą wyniknąć w czasie najmu. Daje właścicielowi mieszkania prawo do egzekwowania swoich pieniędzy w przypadku, gdy strony łączy najem okazjonalny, a najemca nie płaci.
Do umowy załącza się akt notarialny, oświadczenie właściciela o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu. Warto tu zwrócić uwagę na szczegóły, przede wszystkim zgodność danych osobowych i adresów.
Należy też stosować odpowiednie nazewnictwo. Przykładowo, najem a wynajem to nie jest to samo i te wyrazy nie powinny być używane zamiennie. Najem jest chęcią użytkowania cudzego mieszkania wyrażaną przez najemcę, natomiast wynajem to udostępnienie lokatorowi danego lokalu przez uprawnioną osobę.
Do umowy należy dołączyć także oświadczenie o miejscu, gdzie może wyprowadzić się najemca. Warto tu zaznaczyć, że wskazanie innego lokalu, do którego może się przeprowadzić lokator jest warunkiem niezbędnym do rozpoczęcia obowiązywania umowy. Jeśli wskazany adres nie jest już aktualny, najemca jest zobowiązany przekazać właścicielowi nowy adres lokalu zastępczego.
Umowa zawierana jest na okres nie dłuższy niż 10 lat. Po tym czasie automatycznie ulega rozwiązaniu. Może też zakończyć się wcześniej: z uwzględnieniem okresu wypowiedzenia lub z natychmiastowym skutkiem, np. wtedy, gdy rozwiązanie umowy jest następstwem rażącego naruszenia jej postanowień. W umowie powinny być dokładnie opisane sytuacje, w jakich może nastąpić jej wcześniejsze rozwiązanie.
Fakt podpisania umowy najmu okazjonalnego niesie ze sobą konieczność zgłoszenia do urzędu skarbowego w przeciągu 14 dni od rozpoczęcia wynajmu. Ten typ najmu opodatkowany jest ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podatek wynosi 8,5% w przypadku przychodów nieprzekraczających 100 000 zł i 12,5% od nadwyżk w przypadku małżeńństwa jest to podwójna stawka po 100 000 złi.
Wybierz najem okazjonalny, który jest korzystny dla obu stron. Daje wynajmującemu więcej praw, jednocześnie nakłada na obie strony obowiązki. Formalności towarzyszące zawieraniu umowy wymagają udziału osób trzecich, tj. notariusza, gdzie podpisywany jest akt.
