Opłaty eksploatacyjne określane są często jako opłaty administracyjne lub czynsz oraz opłaty za media. Zobacz, co wlicza się w koszty eksploatacyjne mieszkania i jak nimi zarządzać. Oto najważniejsze informacje na temat eksploatacji lokali!
Wiele osób zainteresowanych najmem mieszkania lub lokalu użytkowego często słyszy określenie eksploatacja. Co to jest? W kontekście nieruchomości rozumiana jest ona jako utrzymanie lokali mieszkalnych i użytkowych. Wiąże się to z określonym nakładem pracy oraz z kosztami. W ujęciu finansowym mówi się o kosztach eksploatacji mieszkania lub lokalu niemieszkalnego.
W wynajmowanym mieszkaniu kwestia kosztów eksploatacji nabiera dużego znaczenia. Jest to związane z koniecznością ustalenia czy płatności dokonuje wynajmujący, czy najemca. Dodatkowo wysokość niektórych kosztów jest trudna do przewidzenia, gdyż eksploatacja mieszkania nie zawsze przebiega tak samo. Lokal zajmowany przez 1 osobę może generować mniej kosztów niż ta sama nieruchomość w sytuacji, gdy mieszka w niej 3-osobowa rodzina. Wynika to m.in. z większego zużycia mediów, a także z faktu, iż niektóre opłaty są mnożone przez liczbę osób w gospodarstwie domowym. Opłaty liczone od metrażu pozostają w obu przypadkach na tym samym poziomie.
Wśród istotnych wydatków wliczających się do kosztów eksploatacyjnych lokalu użytkowego lub mieszkalnego należy wymienić stały czynsz administracyjny płacony w formie rat miesięcznych (lub w innych okresach rozliczeniowych) oraz opłaty za media.
Ilość wykorzystanego prądu, gazu czy wody oblicza się na podstawie ich faktycznego zużycia. W celu zapewnienia transparentności w tej kwestii najlepiej jest korzystać z liczników. Z kolei czynsz administracyjny jest opłatą stałą wynikającą z parametrów mieszkania oraz stawek obowiązujących w danym okresie rozliczeniowym w spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie.
Istotnym elementem opłat uiszczanych regularnie przez mieszkańców jest eksploatacja w czynszu. Kwoty mogą się one różnić w zależności od metrażu lokalu, liczby osób pozostających we wspólnym gospodarstwie domowym, sposobu użytkowania mieszkania oraz innych czynników wpływających na wartość współczynnika wykorzystywanego do obliczeń. Zazwyczaj obliczane są jako iloczyn powierzchni lokalu wyrażonej w metrach i ustalonej stawki za 1 m2 mieszkania. Mogą też być zależne od liczby osób zamieszkujących w lokalu.
Czynsz do spółdzielni lub wspólnoty ustalany jest po konsultacji z właścicielami i zarządcami mieszkań. Informacje na temat wysokości zaliczki eksploatacyjnej podawane są do wiadomości mieszkańców. Czynsz składa się z opłat na wynagrodzenie dla zarządu spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, wydatki na fundusz remontowy, ubezpieczenie oraz koszty konserwacji i utrzymania terenów wspólnych. Wysokość czynszu administracyjnego ustala zarząd spółdzielni lub wspólnoty. Właściciele poszczególnych lokali zwykle ustalają oddzielnie cenę najmu, a czynsz dla administracji traktowany jest jako opłata dodatkowa związana z użytkowaniem mieszkania.
Czym innym jest czynsz najmu. Jest to kwota comiesięcznie przekazywana do dyspozycji właściciela lokalu. Stanowi rodzaj wynagrodzenia za udostępnienie mieszkania lokatorom. Zwykle dodatkowo najemca musi uiszczać opłaty eksploatacyjne takie jak rachunki za prąd, wodę, gaz, internet czy telewizję. Jeśli przedmiot najmu jest użytkowany na cele firmowe, w księgach rachunkowych powinna znaleźć się opłata za czynsz. Księgowanie należy wprowadzić jako wydatek zaliczony do kosztów podstawowej działalności operacyjnej.
Eksploatacja podstawowa w czynszu może uwzględniać zużycie eksploatacyjne wyposażenia mieszkania. Stopniowe zużywanie lokalu to normalny efekt użytkowania. Mimo że może wiązać się to z koniecznością przeprowadzania remontu, nie jest podstawą do obciążania najemcy dodatkowymi kosztami.
Nieodłącznym elementem kosztów najmu są opłaty eksploatacyjne. Koszty te obejmują opłaty stałe płacone najczęściej do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Co to jest opłata eksploatacyjna w czynszu? To koszty utrzymania nieruchomości oraz jej zarządzania. Mogą one obejmować cenę sprzątania klatki schodowej, utrzymania terenu, odśnieżania i koszenia trawy, dbania o tereny zieleni na osiedlu, koszt wywozu śmieci, ogrzewania oraz wody. Opłata pokrywa też wynagrodzenie dla pracowników zarządu oraz dla osób odpowiedzialnych za utrzymanie terenów wspólnych, ubezpieczenie, koszty konserwacji i energii elektrycznej w częściach wspólnych budynku.
Opłatę oblicza się na podstawie informacji przekazywanych do administracji. Właściciel lub mieszkaniec lokalu podaje liczbę osób przebywających aktualnie na stałe w gospodarstwie domowym oraz metraż nieruchomości.
Zużycie mediów w mieszkaniu na wynajem zależy przede wszystkim od sposobu prowadzenia gospodarstwa domowego przez obecnych lokatorów. Dlatego optymalnym rozwiązaniem jest powierzenie obowiązku uiszczania opłat samym mieszkańcom. Niesie to ze sobą pewną dozę ryzyka, ponieważ opóźnienia w płatnościach mogą skutkować powstaniem zadłużenia lub nawet odcięciem prądu czy internetu. Z drugiej strony pozostawienie tego obowiązku właścicielowi mieszkania może narazić go na niespodziewane koszty dodatkowe. W takiej sytuacji warto zawrzeć w umowie zapisy dotyczące podziału tych płatności.
Wszystkie opłaty eksploatacyjne w umowie najmu powinny zostać wymienione z wyraźnym zaznaczeniem, czyim obowiązkiem jest regulowanie rachunków za zużycie mediów.
Eksploatacja mieszkania obejmuje nakłady na zapewnienie normalnego utrzymania lokalu. Wiąże się z czynszem administracyjnym oraz opłatami za zużycie mediów. Podczas trwania umowy mieszkanie eksploatowane generuje koszt, a jego poszczególne elementy wyposażenia stopniowo ulegają zużyciu, co jest nieodłącznym elementem zwykłego użytkowania lokalu.
